Trang chủMột chủ nhà cho thuê căn hộ 15 triệu đồng mỗi tháng thường mặc định rằng mình đã vượt ngưỡng chịu thuế, vì 180 triệu đồng một năm cao hơn hẳn con số 100 triệu quen thuộc. Từ năm 2026, cách hiểu đó không còn đúng. Ngưỡng doanh thu không chịu thuế của cá nhân cho thuê tài sản đã được nâng lên 1 tỷ đồng một năm, nên trường hợp vừa nêu thực tế thuộc diện không phải nộp thuế.
Mốc mới này thay đổi bức tranh với phần lớn người cho thuê nhà ở đô thị. Công cụ bên dưới tính theo đúng quy định hiện hành, bạn chỉ cần nhập giá thuê mỗi tháng và số tháng cho thuê trong năm.
Cho thuê nhà bao nhiêu thì phải đóng thuế?
Cá nhân cho thuê nhà, mặt bằng, kho bãi hay bất kỳ tài sản nào khác chỉ phát sinh nghĩa vụ thuế khi tổng doanh thu cho thuê trong năm vượt 1 tỷ đồng. Quy đổi ra tháng, con số này tương đương khoảng 83,3 triệu đồng.
Ngưỡng được xét trên tổng doanh thu cả năm của cá nhân đó, không phải trên từng hợp đồng hay từng bất động sản. Người có ba căn hộ, mỗi căn cho thuê 30 triệu đồng một tháng, có tổng doanh thu 1,08 tỷ đồng và đã vượt ngưỡng, dù xét riêng thì không căn nào vượt.
| Giá thuê mỗi tháng | Doanh thu cả năm | Nghĩa vụ thuế |
|---|---|---|
| 15 triệu | 180 triệu | Không phải nộp |
| 50 triệu | 600 triệu | Không phải nộp |
| 83 triệu | 996 triệu | Không phải nộp |
| 90 triệu | 1,08 tỷ | Phải nộp trên toàn bộ doanh thu |
Thuế suất khi vượt ngưỡng
Khi doanh thu vượt 1 tỷ đồng, hoạt động cho thuê tài sản chịu hai sắc thuế với cùng một tỷ lệ: thuế giá trị gia tăng 5% và thuế thu nhập cá nhân 5%, tổng cộng 10% trên doanh thu.
Điểm cần nhấn mạnh là thuế tính trên toàn bộ doanh thu chứ không phải phần vượt ngưỡng. Với căn nhà cho thuê 90 triệu đồng một tháng, doanh thu năm là 1,08 tỷ, số thuế phải nộp là 108 triệu đồng chứ không phải 8 triệu. Đây là khác biệt rất lớn, và cũng là lý do nhiều chủ nhà cân nhắc kỹ khi giá thuê tiệm cận mốc 1 tỷ một năm.
Khác với tiền lương, doanh thu cho thuê không được trừ giảm trừ gia cảnh, không trừ chi phí sửa chữa, không trừ lãi vay mua nhà. Thuế tính thẳng trên doanh thu, nên dù năm đó bạn bỏ ra hàng trăm triệu để sửa nhà thì số thuế vẫn không đổi.
Doanh thu tính thuế gồm những khoản nào
Doanh thu không chỉ là tiền thuê ghi trên hợp đồng. Nó bao gồm toàn bộ số tiền người thuê trả cho bạn trong kỳ, kể cả các khoản phụ thu mà hai bên thỏa thuận.
Tiền phạt do người thuê vi phạm hợp đồng, tiền bồi thường, và các khoản người thuê trả thay như phí quản lý chung cư nếu được tính vào giá thuê đều được cộng vào doanh thu. Ngược lại, tiền đặt cọc thuần túy để bảo đảm hợp đồng và sẽ trả lại khi kết thúc thì không tính, nhưng nếu khoản cọc đó bị giữ lại do vi phạm thì lúc đó trở thành doanh thu.
Một tình huống hay gặp là người thuê trả tiền trước cho nhiều năm. Khi đó doanh thu được phân bổ theo từng năm tương ứng với thời gian cho thuê, chứ không dồn hết vào năm nhận tiền. Cách phân bổ này tránh việc một năm bỗng nhiên vọt lên vượt ngưỡng chỉ vì khách trả trước.
Ai là người đi nộp thuế, chủ nhà hay người thuê
Theo quy định, người có nghĩa vụ nộp thuế là chủ nhà, tức bên có doanh thu. Tuy nhiên hợp đồng thuê hoàn toàn có thể thỏa thuận rằng bên thuê chịu khoản thuế này, và trên thực tế điều khoản đó khá phổ biến với mặt bằng kinh doanh.
Thỏa thuận đó có giá trị giữa hai bên, nhưng không làm thay đổi người chịu trách nhiệm trước cơ quan thuế. Nếu bên thuê không nộp, cơ quan thuế vẫn truy thu chủ nhà. Vì vậy khi để bên thuê nộp thay, chủ nhà nên giữ lại chứng từ nộp thuế thay vì chỉ tin vào lời hứa.
Trường hợp bên thuê là doanh nghiệp và hợp đồng ghi rõ doanh nghiệp nộp thuế thay, doanh nghiệp sẽ khai và nộp theo doanh thu trên hợp đồng, đồng thời khoản tiền thuê đó mới đủ điều kiện là chi phí được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.
Hồ sơ và thời hạn kê khai
Cá nhân cho thuê tài sản có thể chọn khai theo từng lần phát sinh hoặc khai một lần cho cả năm. Khai theo năm thường gọn hơn với hợp đồng dài hạn, giá thuê cố định.
| Hình thức khai | Thời hạn nộp hồ sơ | Phù hợp với |
|---|---|---|
| Theo từng lần phát sinh | Chậm nhất ngày thứ 10 kể từ ngày bắt đầu thời hạn cho thuê của kỳ thanh toán | Hợp đồng ngắn hạn, giá thuê thay đổi |
| Theo năm | Chậm nhất ngày cuối cùng của tháng đầu tiên năm sau | Hợp đồng dài hạn, giá thuê cố định |
Nếu lỡ quá hạn, khoản tiền chậm nộp được tính theo ngày trên số thuế còn thiếu, và có thể kèm theo mức phạt hành chính. Bạn có thể ước lượng trước bằng công cụ tính tiền chậm nộp thuế.
Câu hỏi thường gặp
Doanh thu dưới 1 tỷ thì có phải kê khai không?
Thuộc diện không phải nộp thuế nhưng vẫn nên kê khai theo thông báo của cơ quan thuế nếu có. Việc giữ hợp đồng và chứng từ thanh toán giúp bạn chứng minh doanh thu thực tế nằm dưới ngưỡng khi được hỏi đến.
Cho thuê theo ngày kiểu homestay có tính như cho thuê nhà không?
Không hẳn. Hoạt động lưu trú ngắn ngày thường được xếp vào dịch vụ lưu trú với tỷ lệ thuế khác, không áp dụng tỷ lệ của cho thuê tài sản. Bạn nên xác định đúng ngành nghề trước khi tính, có thể tham khảo công cụ tính thuế hộ kinh doanh cho trường hợp này.
Hai vợ chồng cùng đứng tên nhà thì ngưỡng tính thế nào?
Ngưỡng 1 tỷ áp dụng cho từng cá nhân có doanh thu. Với tài sản chung, doanh thu thường được xác định theo người đứng tên trên hợp đồng cho thuê, nên cách ghi hợp đồng có ảnh hưởng trực tiếp tới việc có vượt ngưỡng hay không.
Bán nhà thì tính thuế thế nào?
Đó là hoạt động chuyển nhượng bất động sản, áp dụng thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng và lệ phí trước bạ riêng. Xem công cụ tính lệ phí trước bạ và thuế sang tên nhà đất.
Thuế cho thuê tài sản 2026 áp dụng với những loại tài sản nào
Nhiều người chỉ nghĩ tới nhà ở khi nói về thuế cho thuê, nhưng quy định dùng khái niệm rộng hơn là cho thuê tài sản. Toàn bộ nhóm này áp dụng chung một ngưỡng 1 tỷ đồng một năm và chung mức thuế suất 5% giá trị gia tăng cộng 5% thu nhập cá nhân.
| Loại tài sản cho thuê | Có áp dụng ngưỡng 1 tỷ | Ghi chú |
|---|---|---|
| Nhà ở, căn hộ chung cư | Có | Phổ biến nhất, hợp đồng thường dài hạn |
| Mặt bằng kinh doanh, cửa hàng | Có | Bên thuê thường là doanh nghiệp, hay thỏa thuận nộp thuế thay |
| Kho bãi, nhà xưởng | Có | Giá trị hợp đồng lớn nên dễ vượt ngưỡng |
| Ô tô, máy móc, thiết bị | Có | Cùng nhóm cho thuê tài sản, không phải dịch vụ |
| Lưu trú ngắn ngày kiểu homestay | Không | Xếp vào dịch vụ lưu trú, tỷ lệ thuế khác |
Điểm cần nhớ là ngưỡng được xét trên tổng doanh thu cho thuê của một cá nhân, cộng gộp mọi loại tài sản. Người vừa cho thuê căn hộ 40 triệu một tháng vừa cho thuê mặt bằng 50 triệu một tháng có tổng doanh thu 1,08 tỷ và đã vượt ngưỡng, dù xét riêng thì không hợp đồng nào vượt.
Mức thuế cho thuê nhà 2026 tính ra con số cụ thể
Để dễ hình dung, dưới đây là mức phải nộp ở một số mốc giá thuê thường gặp, với giả định cho thuê đủ 12 tháng trong năm.
| Giá thuê mỗi tháng | Doanh thu năm | Thuế GTGT 5% | Thuế TNCN 5% | Tổng phải nộp |
|---|---|---|---|---|
| 50 triệu | 600 triệu | 0 | 0 | Miễn |
| 83 triệu | 996 triệu | 0 | 0 | Miễn |
| 90 triệu | 1,08 tỷ | 54 triệu | 54 triệu | 108 triệu |
| 120 triệu | 1,44 tỷ | 72 triệu | 72 triệu | 144 triệu |
| 200 triệu | 2,4 tỷ | 120 triệu | 120 triệu | 240 triệu |
Khoảng nhảy giữa dòng thứ hai và thứ ba là điều đáng chú ý nhất: chênh 7 triệu tiền thuê mỗi tháng kéo theo 108 triệu tiền thuế cả năm, vì thuế tính trên toàn bộ doanh thu chứ không phải phần vượt ngưỡng.